Neustadt (BPD) – In einem bundesweit beachteten Pilotfall hat ein Vermieter die Miete für mehrere Wohnungen in einem unsanierten Altbau deutlich erhöht. Begründet wird der Aufschlag nicht mit Lage, Modernisierung oder Energieeffizienz, sondern mit besonders authentischen Altbaugeräuschen, die nach Ansicht des Eigentümers „ein unverwechselbares Wohnerlebnis mit akustischem Denkmalschutzcharakter“ darstellen.
Wie das zuständige Hausverwaltungsbüro mitteilte, handele es sich bei den nächtlichen Knackgeräuschen im Gebälk, dem unregelmäßigen Pfeifen der Heizungsrohre und dem gelegentlichen metallischen Seufzen aus Richtung Badezimmer nicht um Mängel, sondern um „bauzeittypische Klangereignisse mit emotionaler Wohnraumerweiterung“. Die Geräusche seien daher nicht zu beseitigen, sondern angemessen einzupreisen.
„Wir haben festgestellt, dass viele Mieter den kulturellen Wert historischer Geräuschkulissen bislang kostenlos nutzen“, erklärte Hausverwalter Klaus-Dieter Formblatt. „Das ist weder marktgerecht noch gegenüber Neubauten fair, die solche Authentizität nur über teure Soundanlagen simulieren können.“
Mietspiegel soll künftig auch knarren
Nach Angaben aus immobiliennahen Kreisen orientiert sich die Erhöhung an einem neuen internen Bewertungsmodell namens „Akustischer Mietwertfaktor 2030“. Dabei werden Geräusche nach Herkunft, Dauer, Unvorhersehbarkeit und gefühlter Bedrohlichkeit bewertet. Besonders hoch eingestuft werden demnach Dielen, die auch dann knarren, wenn niemand darüberläuft.
Auch Heizkörper, die nachts in unregelmäßigen Abständen Geräusche erzeugen, können den Wohnwert steigern. Voraussetzung ist laut Bewertungskatalog, dass die Geräusche „nicht eindeutig zuordenbar, aber dauerhaft erinnerungswürdig“ sind. Ein einfacher Knall gelte nur als Basisklang. Erst eine Kombination aus Knall, Rauschen, Tropfen und anschließendem Schweigen erfülle die Kriterien für einen gehobenen Altbauaufschlag.
Ein Sprecher des fiktiven Bundesamts für gefühlte Wohnqualität bestätigte auf Anfrage, dass sich der Wohnungsmarkt zunehmend von rein materiellen Kriterien löse. „Früher fragte man: Wie groß ist die Wohnung? Heute muss man fragen: Was erzählt sie mir nachts um 3:17 Uhr durch die Wand?“, sagte der Sprecher. „Die akustische Erlebnisdichte ist ein bislang unterschätzter Standortfaktor.“
„Nicht jeder Riss macht Geräusche dieser Güte“
Die betroffenen Mieter reagierten zurückhaltend. Mehrere Bewohner hatten ursprünglich eine Mietminderung prüfen lassen, weil sie seit Monaten von Geräuschen aus Wänden, Decken und Heizungsleitungen berichteten. Nach Prüfung durch die Hausverwaltung wurde der Sachverhalt jedoch anders bewertet: Die Geräusche seien nicht Ausdruck eines Problems, sondern ein „Alleinstellungsmerkmal mit musealem Charakter“.
Besonders die Wohnung im dritten Obergeschoss links gelte als Premiumeinheit. Dort ist nach Angaben der Verwaltung zwischen 22:00 und 5:30 Uhr ein „mehrschichtiges Klangbild aus Dielenarbeit, Rohrresonanz und undefinierter Deckenbewegung“ wahrnehmbar. Die Miete steigt deshalb um 18 Prozent.
„Nicht jeder Riss macht Geräusche dieser Güte“, erklärte Formblatt. „Hier liegt eine über Jahrzehnte natürlich gewachsene Klanglandschaft vor. So etwas kann man nicht einfach sanieren, ohne kulturellen Schaden anzurichten.“
Die Verwaltung weist zudem darauf hin, dass viele Geräusche nur durch die konsequente Unterlassung kostenintensiver Reparaturen erhalten werden konnten. Man habe dadurch „verantwortungsvoll in die akustische Substanz investiert, indem man bewusst nicht eingegriffen“ habe.
Behörde prüft Schallschutz als Entwertung
Unterstützung erhält der Vermieter von der neu gegründeten Kommission zur Bewahrung historischer Wohnunruhe. Diese warnt davor, Altbauten durch übermäßigen Schallschutz „akustisch zu entkernen“. In einem vorläufigen Empfehlungspapier heißt es, moderne Dämmung könne dazu führen, dass Mieter „nur noch sich selbst hören“ und dadurch ein verzerrtes Bild der Wohnrealität entstehe.
„Ein stiller Altbau ist im Grunde ein Neubau mit hohen Decken“, erklärte Kommissionsmitglied Dr. Hannelore Knarrmann. „Wenn morgens um halb sechs kein Rohr kurz aufschreit, fehlt vielen Menschen die bauliche Rückmeldung, dass sie überhaupt wohnen.“
Geprüft wird nun, ob besonders geräuscharme Sanierungen künftig genehmigungspflichtig werden. Eigentümer müssten dann nachweisen, dass durch neue Fenster, entkoppelte Böden oder funktionierende Heizsysteme kein „übermäßiger Verlust an Wohncharakter“ entsteht. Ein entsprechender Antrag kann ab sofort beantragt werden, sobald das Formular zur Beantragung des Antragsgeräuschs vorliegt.
Mieter sollen Störungen dokumentieren, aber wertschätzen
Für Mieterinnen und Mieter bedeutet die neue Bewertungspraxis vor allem mehr Verwaltungsaufwand. Wer weiterhin von einer Beeinträchtigung ausgeht, muss künftig ein sogenanntes Klangprotokoll führen. Darin sind Zeitpunkt, Lautstärke, Richtung, emotionale Wirkung und mutmaßliche historische Bedeutung jedes Geräuschs zu erfassen.
Allerdings darf das Protokoll nicht ausschließlich negativ formuliert sein. Laut Entwurf muss jedes Störgeräusch zugleich auf seinen möglichen Beitrag zur Wohnatmosphäre geprüft werden. Ein „lautes Knacken aus unbekannter Quelle“ könnte somit entweder als Mangel oder als „spontanes Altbausignal mit erinnerungskultureller Relevanz“ gelten.
„Wir wollen die Bürger nicht alleinlassen“, betonte ein Sprecher der Zentralstelle für Formularwesen. „Wer nicht weiß, ob ein Geräusch lästig, wertsteigernd oder denkmalnah ist, kann künftig eine vorläufige Geräuscheinordnung beantragen. Zuständig ist zunächst niemand, perspektivisch aber alle.“
Die Bearbeitungszeit soll nach ersten Angaben zwischen sechs Wochen und drei Heizperioden liegen. In dringenden Fällen, etwa bei wiederkehrendem Poltern aus nicht bewohnten Räumen, kann ein Expressverfahren beantragt werden. Dieses setzt allerdings voraus, dass das Geräusch während der Öffnungszeiten erneut auftritt.
Neue Wohnkategorien geplant
Branchenverbände sehen in der Entwicklung großes Potenzial. Erste Immobilienanzeigen werben bereits mit Begriffen wie „charakterstark knarrend“, „nachts lebendig“, „mit historischer Rohrkommunikation“ oder „akustisch voll erschlossen“. Eine Wohnung mit regelmäßig vibrierender Küchenwand wurde kürzlich als „urbanes Resonanzobjekt“ angeboten.
Auch für Nebenkostenabrechnungen werden neue Positionen diskutiert. Neben Heizung, Wasser und Hausreinigung könnte künftig eine Pauschale für „Erhalt akustischer Originalsubstanz“ ausgewiesen werden. Diese soll unter anderem das Nichtölen von Scharnieren, das Belassen loser Fußleisten und die Pflege unklarer Hohlraumgeräusche umfassen.
Das Bundesamt für gefühlte Wohnqualität arbeitet bereits an einer bundesweiten Geräuschklassifizierung. Die Skala reicht von A wie „angenehm erinnerndes Knarzen“ bis G wie „mehrfach täglich interpretierbarer Dachbodenimpuls“. Wohnungen der Klasse G könnten nach derzeitiger Planung besonders teuer werden, da sie „den Mietenden ein Höchstmaß an Deutungsspielraum“ bieten.
Schluss mit stiller Wohnverschwendung
Der Vermieter zeigt sich unterdessen offen für weitere Anpassungen. Man prüfe derzeit, ob auch schlecht schließende Türen, unerklärliche Luftzüge und Lichtschalter mit Verzögerung als wohnwertsteigernde Faktoren anerkannt werden können. „Eine Wohnung ist mehr als Quadratmeter“, sagte Formblatt. „Sie ist ein Erlebnisraum aus Miete, Ungewissheit und Geräuschen, die man seinen Gästen nicht erklären kann.“
Für die betroffenen Mieter bleibt die Lage unübersichtlich. Wer die Mieterhöhung nicht akzeptieren möchte, kann Widerspruch einlegen. Voraussetzung ist jedoch der Nachweis, dass die Geräusche nicht authentisch genug sind, um einen Zuschlag zu rechtfertigen. Dazu muss ein unabhängiger Sachverständiger mindestens drei Nächte in der Wohnung verbringen und bestätigen, dass es sich lediglich um gewöhnliche Mängel ohne kulturellen Mehrwert handelt.
Bis dahin gilt die Erhöhung vorläufig als wirksam. Die Hausverwaltung hat bereits angekündigt, im kommenden Jahr zusätzlich einen „Stilleverzichtszuschlag“ zu prüfen. Dieser soll fällig werden, wenn Mieter weiterhin darauf bestehen, in einem Altbau zu wohnen, ohne die Geräusche ausreichend zu würdigen.
„Wer absolute Ruhe möchte“, so Formblatt abschließend, „kann selbstverständlich in einen Neubau ziehen. Dort zahlt man dann eben mehr für weniger Geschichte.“